Статьей 250 Гражданского Кодекса РФ устанавливается право преимущественной покупки при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу для остальных участников долевой собственности.
Так, остальные участники в праве общей собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (кроме случая продажи с публичных торгов).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, по истечению указанных сроков продавец вправе продать свою долю любому лицу. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
При проведении процедуры банкротства физического лица-собственника в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок под ним с публичных торгов не учитывались положения закона о праве преимущественной покупки доли другими сособственниками.
Постановлением Конституционного Суда РФ № 23-П от 16 мая 2023 года установлено, что действующим механизм продажи доли гражданина-банкрота в праве общей собственности на жилое помещение и участок под ним с публичных торгов не учитывает преимущественное право ее покупки сособственниками, в связи с чем, до момента соответствующего уточнения законодательства введены следующие временные правила для продажи доли физического лица-банкрота в праве общей собственности на жилое помещение и земельный участок под ним:
конкурсный управляющий должен предложить другим участникам общей собственности выкупить долю должника по начальной цене торгов. С тем, кто согласился, заключат договор купли-продажи;
если в течение месяца никто из сособственников не дал согласия на покупку доли, ее продают на торгах. Преимущественное право покупки действовать уже не будет, в т.ч. при повторных торгах и продаже путем публичного предложения.
В целях уточнения законодательства в соответствии с разъяснениями Конституционного суда Правительством Российской Федерации внесен законопроект о внесении изменений в ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», предусматривающий следующее:
- в рамках внешнего управления при продаже на торгах доли должника в праве общей собственности у других ее участников будет преимущественное право покупки. Организатор торгов будет указывать в сообщении об их проведении информацию о преимущественном праве. Не позже дня опубликования и размещения сообщения организатор обязан письменно известить собственников (если их не более 20), в частности, о намерении продать долю (если совладельцев более 20, уведомление будет размещено на сайте Федресурс).
В течение 3 рабочих дней с даты, когда организатор подведет итоги торгов, он направит письменное сообщение участникам общей собственности с указанием цены доли. По общему правилу им отведут 10 рабочих дней, чтобы купить это имущество в первоочередном порядке (срок будет исчисляться с даты подписания протокола о результатах торгов).